– Formålet med utviklingseiendommene er å skape merverdi ved å generere potensial for kjøper/investor/bruker gjennom prosjektforberedelse og planarbeid som sikrer offisiell godkjenning av prosjektplanene. (Forsvarsbygg sin rapport 2013)
Kva var eigentleg denne «mulighetsstudien» som opna opp for at Bømoen skulle få 1000 bustader og eit lappeteppe av industri og næring. Denne studien, som har gått igjen i kvart planforslag fram til heradsstyremøtet 13. juni 2024.
Skifte Eiendom hadde som oppdrag å skaffe maksimal inntening for Forsvarsdepartementet ved sal av forsvarseigedomar. Forsvarsbygg bestilte i 2013 ein rapport med tittel "Avhending av overflødig forsvarseiendom 2002 – 2012", som viser kva som eigentleg låg bak slike «mulighetsstudier». Skifte Eiendom hadde ein klar strategi i å «modne og utvikle» sine salsobjekt gjennom å bruke kommunal administrasjon som eit nyttig verktøy for å nå måla sine. Til å hjelpe seg med dette, leigde Skifte Eiendom inn ekspertar på eigedomsutvikling. På Voss hyra dei i tillegg inn Arne Hjeltnes for å presentere prosjektet.
Bømoen blei moden
Frå å vere ein uregulert forsvarseigedom med alle dei begrensingar dette ville ha for potensielle kjøparar, vart det starta ein prosess som la til rette for framtidig nedbygging. Og dermed ein betydeleg høgare salspris. Skifte Eiendom med sine innleigde ekspertar visste kva dei gjorde. Prisen kunne setjast «svært høy» – som Skifte sin danske motstykke Freja så klart slår fast. For Bømoen sin del vart prisantyding etter «modning» 52 millionar kroner, og Voss kommune hadde ikkje råd. Bømoen AS fekk tilslaget med 41 millionar. Og med på kjøpet fekk dei mulighetsstudien, med eit plankart som ikkje på nokon måte er til beste for lokalsamfunnet, fordi utgangspunktet var å skape forteneste i salsprosessen. Kommunen spelte med, og sanneleg er det ikkje ein gjenklang av Skifte Eiendom sin mulighetsstudie, når me no skriv 13. juni 2024.
3RW Arkitekter utforma mulighetsstudien for Skifte / Voss kommune i 2011, altså før Bømoen vart seld. Men fortsatte så som Bømoen AS sin arkitekt og har jobba med reguleringsplanen for utbyggjarane i perioden 2013 - 2024!
Utdrag frå rapporten
(Våre uthevingar) Utdrag frå
5.1.1. Økonomi - Netto resultat fra salg av eiendom - Forsvarsbygg/Skifte Eiendom
Forsvarsbygg/Skifte Eiendom har måttet forholde seg til relativt stor usikkerhet med tanke på salgstidspunkt, markedspris og politisk intervensjon. Som eksempel på usikkerhetsmoment kan nevnes usikkerhet mht. når Bømoen på Voss ville bli avhendet. Forsvarsbygg/Skifte Eiendom, Voss kommune og lokalt næringsliv utarbeidet en mulighetsstudie. Både pris og tidspunkt for realisering har vært usikkert.
Utdrag frå
6.5.4. Utvikle eller vente
Å utvikle en eiendom innebærer populært sagt å utrede hvilke muligheter og potensiale en eiendom i den hensikt å gjennomføre tiltak som kan øke verdien og interessen for eiendommen. Kriteriet for å bruke innsatsfaktorer som tid og kapital må være at det øker fortjenesten for Staten.
Vi vil nevne at noen eiendommer kan være meget vanskelig å taksere, selv etter nærmere undersøkelser. Det kan skyldes forhold som at feltet eiendommen ligger i kanskje ikke er helt modent ennå (markedsmessig eller reguleringsmessig) for en større næringsutvikling, uten for mye risiko, at for store og verdifulle tomter er samlet i ett takstobjekt slik at det blir svært få eiendomsselskaper som kan ha råd til å by på det, med svekket konkurranse som resultat. Dette kan f.eks. være en indikator på at «utvikling» av eiendommen kan være gunstig.
Generelt kan vi si at utviklingseiendommer kunne gitt økt langsiktighet og ikke minst forutsigbarhet i budsjettsammenheng da utviklingsprosjekt ville kunne realiseres i perioder med lav avhending av «as is» objekt. Å øke forutsigbarhet er et godt prinsipp for mer effektiv drift av enhver virksomhet.
Forsvarsbygg/Skifte Eiendom sine driftskostnader, administrasjons- og foredlingskostnader, markedsaktiviteter samt meglerhonorar hadde steget kraftig. Som en følge av dette ba overordnet myndighet (Forsvarsdepartementet) om en nærmere redegjørelse for avhendingskostnader.
I lys av dette, og kravet om høyt tempo, opplyser nøkkelpersonell i Forsvarsbygg/Skifte Eiendom at de tolket dette slik at utvikling av eiendommer var mer eller mindre uaktuelt med mindre det kunne føre til åpenbare gevinster. Med andre ord ble det tolket som et korrektiv.
Forsvarsbygg/Skifte Eiendom har i alle disse årene kun utviklet en håndfull eiendommer før avhending/salg. Her er tre eksempler på eiendomsutvikling:
- Begby, ved Fredrikstad - regulering fra friluft til bolig, jf. forsidebilde.
- Bømoen - mulighetsstudie sammen med Voss kommune.
- Kokstad ved Bergen - regulering fra forsvarsformål til næring.
I disse tilfeller har Forsvarsbygg/Skifte Eiendom kjøpt tjenester fra eksperter på eiendomsutvikling.
Målet kan enten være å øke inntekter eller å redusere kostnader eller en kombinasjon av disse. Den ideelle tilpassing er åpenbart en balanse mellom kostnadsbevissthet og ønske om økt inntjening. I dette skjæringspunktet finner vi optimal forvaltning, det er her en utvikling av de eiendommer som staten skal avhende kan være den mest fornuftige løsningen.
Utvikling av eiendommer krever en arbeidskapital slik at det ikke for det enkelte år belaster forsvarsbudsjettet. Freja som et statlig eid AS - underlagt dansk Finansdepartement hvilket også kan påvirke målsettingene - har en slik risikokapital og har en strategi på dette området. De har bl.a. utarbeidet en innkjøpspolitikk, som redegjør for innhenting av eksterne rådgivere – når særlige kompetanser er vesentlig - eller når dette måtte være nødvendig ut fra en ressursmessig betraktning.
Som nevnt, kan en årsak til lite aktivitet på området «utvikling» ha vært kravet om høyt tempo, men også at Forsvarsbygg/Skifte Eiendom selv ikke hadde den nødvendige kompetanse. Her kan det være nærliggende å se på praksis f.eks. i Danmark. Freja sier dette om utvikling av eiendommer:
Verdiskaping gjennom utviklingsarbeid
Freja kategoriserer eiendommene de anskaffer. De er plassert i 5 kategorier fra rene salgseiendommer til utviklingseiendommer med lengre utviklingsperspektiv.
Formålet med utviklingseiendommene er å skape merverdi ved å generere potensial for kjøper/investor/bruker gjennom prosjektforberedelse og planarbeid som sikrer offisiell godkjenning av prosjektplanene.
Alle Frejas eiendommer skal gjøres om til ny bruk, da de ikke lenger skal «tjene» offentlige formål.
Risikoen som ligger i å erverve en eiendom som ikke har et plangrunnlag, som umiddelbart åpner for en annen bruk enn tidligere, vil bli priset svært høyt i forhold til de bud man kan forvente å få på eiendommen «as is».
Gjennom prosjektarbeid, som blant annet omfatter tekniske analyser, arkitektkonkurranser, involvering av publikum og et grundig samarbeid med myndighetene, kan Freja skape nødvendig risikodekning, valgmuligheter og sikkerhet som gjør det interessant for en investor å beregne nøyaktig på sin investering og dermed en bedre fortjeneste for Freja.
----
Det er et aktuelt spørsmål å vurdere om Forsvarsbygg/Skifte Eiendom i fremtiden bør videreutvikle sin kompetanse på «eiendomsutvikling» i den hensikt å kunne oppnå større fortjeneste enn man hittil har gjort.
Det kunne være fornuftig å undersøke nærmere fordeler og ulemper ved at Forsvarsbygg/Skifte Eiendom selv videreutviklet kompetanse på eiendomsutvikling i egen regi. Denne gjennomgangen skulle indikere at mulighetene for økt gevinst og nytte for involverte parter; Forsvaret, lokalsamfunn, næringsliv og staten er tilstede hvis det gjøres med en kombinasjon av:
- Tilstrekkelig kompetanse på eiendomsutvikling i egen organisasjon,
- Rask involvering av lokale myndigheter v/gjennomgang av reguleringsplaner eller oppretting av nye reguleringsplaner
- Mulighetsstudier der arkitektkonkurranse kan være et nyttig redskap
Vi vil minne om at det finnes eksempler på at kommuner etter kjøp direkte til takst i neste omgang har omregulert områder til annet og mer lønnsomt formål og solgt med fortjeneste. Spesielt kan utvikling være verd å vurdere når overflødig EBA har blitt mer tungt omsettelig.
Les heile rapporten på Forsvarsbygg.no
